​​안녕하세요. 경맨의 경매컨설팅입니다. 오늘 여러분께 소개할 경매 물건은 경기도 고양시 일산동구 성석동에 위치한 다세대 빌라, 현대하이츠 103동 3층 302호입니다. 감정가 대비 절반 수준까지 유찰되어 금액적인 메리트가 매우 높은 물건이며, 선순위 임차인이 존재하지만 대항력 포기 조건이 적용되어 있어 안전하게 접근할 수 있는 매물입니다. 소액 실거주나 월세 수익형 투자를 고려하시는 분들을 위해 상세히 분석해 드리겠습니다.​​​1. 개요​사건번호 : 2026타경60396소재지 : 경기도 고양시 일산동구 성석동 1266-3 현대하이츠 103동 3층302호전용면적 : 52.94㎡(16.01평)대지면적 : 58.9㎡(17.82평)​​​감정가 : 141,000,000원최저가 : 69,090,000원입찰보증금 : 6,909,000원(10%)입찰일 : 2026년 10월 7일특이사항 : 선순위임차인, 임차권등기, 대항력포기구조 : 방3 욕실2/ 엘리베이터 웨스턴돔 누수 0대​​​2. 교통 및 인프라​본 경매 물건이 위치한 고양시 일산동구 성석동은 일산신도시 동북측 외곽에 인접한 주거 지역으로, 고양대로 및 서울문산고속도로 사리현IC, 설문IC 진출입이 수월한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 차량을 이용할 경우 식사지구(위시티) 및 풍동지구, 일산신도시 중심 상권(라페스타, 웨스턴돔, 국립암센터 등)으로 10분 내외에 접근할 수 있어 도심 생활 인프라를 편리하게 공유할 수 있습니다.​​​대중교통 노선으로는 인근 버스 정류장을 통해 경의중앙선 풍산역, 탄현역 또는 지하철 3호선 주엽역, 정발산역 방면으로 환승 이동이 용이합니다. 또한 성석동 주변으로는 대형 환승 버스 노선들이 다수 운행되고 있어 서울 은평구나 삼송, 지축 지구 방면 출퇴근도 가능합니다.​주변 생활 인프라의 경우 식사동과 풍동의 풍부한 단지 상권, 하나로마트, 병의원, 약국, 은행 등 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다. 자녀 교육 환경 면에서도 성석초등학교 웨스턴돔 누수 및 인근 중·고등학교가 위치하여 한적하고 쾌적한 전원형 주거 여건과 도심 인프라를 동시에 누릴 수 있는 지역입니다.​​​3. 입지​성석동 현대하이츠는 여러 개 동으로 구성된 다세대 단지형 빌라로, 단일 동 빌라에 비해 단지 관리가 비교적 체계적이고 주차 여건이 안정적이라는 장점을 지니고 있습니다. 본 물건의 사용승인일은 2015년 5월 28일로, 준공 후 약 11년 차에 접어든 관리 상태 양호한 빌라입니다.​​​경기도 고양시 일산동구 고봉로578번길 93-23단지 외관 및 진입로 상태가 양호하며, 주변은 아늑한 주택가와 녹지 공간이 어우러져 있어 소음 없이 조용하고 쾌적한 주거 라이프를 원하는 수요자들에게 적합합니다. 해당 매물은 총 4층 건물 중 3층에 위치하고 있으며, 엘리베이터가 설치되어 있지 않다는 점은 참고해야 합니다. 다만 3층은 계단 이용 시 부담이 비교적 적은 적정한 층수이며, 엘리베이터 미설치로 인한 관리비 절감 효과도 기대할 웨스턴돔 누수 알아보기 수 있습니다.​특히 해당 물건의 공시지가는 9,950만 원으로 형성되어 있습니다. 현재 진행되는 경매 최저가가 6,909만 원이라는 점을 감안하면, 공시지가보다 훨씬 낮은 금액에서 입찰이 시작되는 보기 드문 가격 메리트를 지닌 입지라 할 수 있습니다.​​​4. 시세​본 물건의 최초 감정가는 1억 4,100만 원이었으며, 유찰을 거쳐 현재 최저가는 감정가의 49% 수준인 6,909만 원까지 낮아졌습니다. 입찰 시 준비해야 할 보증금은 최저가의 10%인 6,909,000원입니다.​​​현장 조사 및 인근 부동산 거래 사례를 바탕으로 추정한 예상 시세를 살펴보면, 매매가는 약 1억 2,000만 원 선으로 형성되어 있습니다. 전세가 역시 약 1억 3,000만 원 선으로 형성되어 있어 매매가와 전세가가 비슷한 수준을 유지하고 있습니다. 월세 임대 시에는 보증금 1,000만 원에 월세 60만 원 수준으로 세팅이 가능하여 안정적인 임대 수익을 거둘 수 있습니다. 상세정보 확인 정확한 시세 판단을 위해서는 낙찰 전 인근 부동산 방문을 통한 현장 임장이 필수적입니다.​​​자금 계획 수립 시, 경락잔금대출을 활용한다는 가정하에 대출금을 제외한 잔금, 취등록세, 법무 비용 및 기타 부대비용을 포함하여 약 3,000만 원 정도의 실투자금이 준비된다면 무리 없이 입찰 및 소유권 이전이 가능합니다. 소액으로 실주거 공간을 마련하고자 하거나 월세 수익형 포트폴리오를 구성하려는 투자자에게 매력적인 조건입니다.​​​5. 경매 분석​권리분석 측면에서 본 사건은 매우 매력적인 특징을 가지고 있습니다. 등기부상 선순위 임차인이 존재하고 임차권등기가 되어 있는 상태입니다. 보통 선순위 임차인이 있는 경매 물건은 임차인의 보증금을 낙찰자가 추가로 인수해야 할 위험이 있어 대다수 입찰자가 기피하게 됩니다.​하지만 본 물건은 채권자인 주택도시보증공사(HUG) 등에서 제출한 대항력 포기 확약서가 적용된 물건입니다. 대항력 포기란 매각대금에서 배당받지 못하는 sites.google.com 잔여 보증금이 있더라도, 낙찰자에게 그 미배당 보증금을 청구하거나 대항하지 않겠다는 약정입니다. 따라서 낙찰자가 임차인의 보증금을 추가로 인수할 위험이 완전히 소멸하므로, 일반적인 등기부 깨끗한 물건과 동일하게 안전하게 입찰에 참여할 수 있습니다.​​​내부 구조 또한 칭찬할 만한 요소입니다. 일반적인 전용 16평형 빌라는 방 2개 구조가 많은 반면, 본 물건은 방 3개, 욕실 2개 구조를 갖추고 있습니다. 2015년식으로 내부 수리 부담이 적다는 점도 큰 장점입니다.​본 사건의 입찰일은 2026년 10월 7일입니다. 대항력 포기 관련 매각물건명세서 문구를 재확인하고, 현장 점검을 통해 누수 여부나 관리비 체납액 등을 사전에 면밀히 체크한 후 입찰에 임해야 합니다. 정밀한 입찰가 산정과 안전한 권리분석, 명도 절차까지 전문가의 도움이 필요하시다면 언제든지 경맨의 경매컨설팅으로 문의해 주시기 바랍니다.​​​​고양파주 부동산 최저가 낙찰 전문가​